ケーススタディ1：借地人からの地代の減額請求裁判

こちらの案件は、裁判にて借地人から地代の減額請求をしてきたが、地主より適正な地代の鑑定評価の依頼を受けた事案。

※地代の増減請求においては、裁判鑑定の前に私的鑑定が行われることが多い。

この時重要なのが、まずは相手方から先に不動産鑑定評価書を提出してもらうことである。但し、状況
によっては難しい場合もあるため、その場合はこちらから先に提出することになる。お互いの私的鑑定を提出しても合意されないケースが多いのでこの場合は裁判鑑定、という流れになった。

つまり、地代の増減請求においては私的鑑定と裁判鑑定、2 回鑑定が行われることになるが、どうせ裁判鑑定をやるのだから私的鑑定はやらなくても良いということではない。なぜなら、裁判鑑定も人間がやる以上、片方からしか私的鑑定しか提出されていない場合そちらの価格に「寄る」傾向があるからである。

また、裁判鑑定人は対象不動産について初見であり、減価要因や増加要因について詳しく知りえない場合がある。その場合に私的鑑定があることによって既に要因分析を行っているため、「漏れ」がなくなるのである。つまり鑑定費用が 2 回かかることにはなるが、結果を求めるなら私的鑑定をいれるべきである。

といったケースがある際、士業では折り合いがつかない場合、不動産鑑定士に依頼をすることで、適正な地代の鑑定ができ裁判もうまく進んだという事案である。

ケーススタディ2：等価交換における鑑定評価の活用

「A 土地」及び「 B 土地」があり、各々の所有者が相手方の土地を欲しいと思っている場合、通常であれば 「A 土地」を 「Bの所有者に売却」、「B 土地」を「 Aの所有者に売却」という流れになる。

但し、この場合売却という行為が入るので、各々の所有者は譲渡所得税を支払わなくてはならなくなり、交換を行うケースがある。

あくまで課税の繰り延べではあるが、交換、特に「等価交換」であればその時点では譲渡所得税は発生せず、将来に繰り延べることが可能となるため、交換時の各々の諸費用負担が軽減される。

この場合に税務署に提出するエビデンスとして不動産鑑定評価が求められるのである。もちろん不動産鑑定評価書を作成せず、税理士が交換の申請をしても良いのだが、税理士もやはりエビデンスが合った方が確実ということで、税理士から不動産鑑定評価を依頼されるケースが多い。

【よくあるご質問】

Q. なぜ、法人化スキームにおいて不動産鑑定評価を行うのですか?

A.法人化スキームにおいては、個人の不動産を、その個人が立ち上げた法人に売却し、節税を行うという流れが通常です。その際、都内においては土地価格が高額となるため、建物のみ を法人に売却し、その土地はそのまま個人が持ち続けることがあります。都内では土地価格の方が高いため、できるだけ安い価格で建物を法人に売却し、法人が収益を上げながらその個 人または親族に配分する、という流れが主流です。この際、建物ローンを組む場合に銀行からエビデンスを求められることがほとんどで、その際に不動産の鑑定評価が必要となります。どちらかというと銀行が本部に審査を上げる際の内部資料として、又は金融庁から問い合わせがあった場合のエビデンスとして使用される、というイメージです。

不動産の鑑定評価とは、「不動産(土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利) の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」です。 不動産の鑑定評価は、国土交通省または都道府県に登録されている不動産鑑定業者のみが行 える国家資格の必要な業務です。 また、国土交通省に登録されている不動産鑑定士のみが、不動産鑑定業者の業務に関わり、 不動産の鑑定評価を行うことができます。” 不動産は地域条件や画地、規模等の個別条件が全て異なり、1つとして同じ不動産はありません。そのような複雑な不動産を専門家である不動産鑑定士が評価するからこそ、税務署や銀行等へのエビデンスとして説得力がある資料を提供できることになります。

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三建の不動産鑑定
不動産鑑定士は、地域の環境や諸条件を考慮して「不動産の有効利用」を判定し、「適正な地価」を判断します。
地域密着50年の三建では、不動産取引の豊富な経験やノウハウも活用しながら、個々の不動産の個別性など、さまざまな観点から適正価格を評価し、不動産の有効利用についてもコンサルティングいたします。

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